Svenska fastighetsaktier har på kort tid tappat cirka 10 procent i värde, detta efter att under lång tid noterat stigande kurser. Enligt Jonas Andersson som förvaltar Alfred Berg Fastighetsfond Norden ska detta ses som ett köpläge snarare än som ett trendbrott.
"De fundamentala förutsättningarna talar för fortsatta uppgångar. Ett lågt ränteläge i kombination med en stark hyresmarknad i Sverige borgar för att vi kommer se en fortsatt positiv utveckling framöver, som vi ser det. Den senaste tidens små uppgångar i räntor förändrar inte den bilden."
Enligt Andersson finns vad han beskriver som en skyddande "kudde" som gör att nedsidan för kommersiella fastighetspriser och därmed svenska fastighetsbolag för närvarande är begränsad. Detta kommer av att skillnaden eller "spreaden" mellan vad en fastighetsinvestering idag ger i avkastning i förhållande till lånekostnaden för att finansiera köpet är fortsatt mycket attraktiv.
"Du kan köpa den bästa fastigheten i Stockholm idag och få en avkastning på kapitalet på motsvarande drygt 3 procent, kostnaden för att låna upp pengar för att finansiera köpet med femårig bindningstid ligger idag kring 1,5 procent. Detta så kallade yield gap gör att jag inte känner mig speciellt orolig för värderingarna på svenska fastigheter eller fastighetsaktier."
När Andersson försöker hitta orsaker bakom den senaste tidens nedgång i fastighetsaktier menar han att den stora anledningen är en allmän ränteoro.
"Vi har haft en oro på marknaden vilket gjort att långräntor stigit något, men denna uppgång har nu kommit av sig och efter låga inflationssiffror finns snarare förväntningar i marknaden på att den svenska riksbanken sänker styrräntan framöver, än vice versa. Jag tror kombinationen av kortsiktigt stigande räntor och vinsthemtagningar i marknaden är förklaringen till de prisfall vi sett under de senaste dagarna", säger Andersson.
Förvaltaren menar att det finns lite som talar för en långsiktigt nedgång i svenska fastighetsaktier och att det måste till betydligt högre räntor för att man på allvar ska behöva känna sig orolig. Utsikterna för stigande räntor är fortfarande små, givet den låga globala tillväxten och låga inflationstrycket.
"De tre faktorer som primärt styr utvecklingen av fastighetspriser; BNP, sysselsättning och ränteläge, är samtliga gynnsamma för svenska fastigheter idag. En uppgång i räntor är naturligtvis negativt men för att jag på allvar ska känna mig orolig så måste räntorna komma upp betydligt. Då pratar jag inte 17 punkter (senaste uppstället för en svensk tioåring) utan snarare 100 punkter eller mer. I ett sådant läge skulle jag börja dra öronen åt mig, åtminstone kortsiktigt."
Anderssons vy är dock inte att vi står inför en sådan ränteuppgång, därför menar han att det finns anledning att ha en fortsatt positiv syn på svenska fastighetsbolag.
"Vi ser framför oss att räntor kommer förbli låga länge. En eventuell räntehöjning i USA kan naturligtvis få spridningseffekter men vi ser inte att det kommer påverka ränteläget i Sverige nämnvärt. Dessutom får den troliga höjningen i USA ses som inprisad i marknaden redan."
I den portfölj som Andersson förvaltar har inte gjorts några stora justeringar givet den senaste tidens utveckling.
"Vi har inte gjort några stora förändringar. De innehav vi har känner vi oss komfortabla med och det faktum att vi har valt att ha cirka 15 procent av exponeringen i innehav som ligger utanför traditionella svenska fastighetsinnehav har gynnat oss något under fallet. Exempelvis har norska fastighetsaktier inte påverkats i lika hög utsträckning som här hemma, därutöver har byggbolag som JM och Bonava inte heller drabbats lika mycket."
"De fundamentala förutsättningarna talar för fortsatta uppgångar. Ett lågt ränteläge i kombination med en stark hyresmarknad i Sverige borgar för att vi kommer se en fortsatt positiv utveckling framöver, som vi ser det. Den senaste tidens små uppgångar i räntor förändrar inte den bilden."
Enligt Andersson finns vad han beskriver som en skyddande "kudde" som gör att nedsidan för kommersiella fastighetspriser och därmed svenska fastighetsbolag för närvarande är begränsad. Detta kommer av att skillnaden eller "spreaden" mellan vad en fastighetsinvestering idag ger i avkastning i förhållande till lånekostnaden för att finansiera köpet är fortsatt mycket attraktiv.
"Du kan köpa den bästa fastigheten i Stockholm idag och få en avkastning på kapitalet på motsvarande drygt 3 procent, kostnaden för att låna upp pengar för att finansiera köpet med femårig bindningstid ligger idag kring 1,5 procent. Detta så kallade yield gap gör att jag inte känner mig speciellt orolig för värderingarna på svenska fastigheter eller fastighetsaktier."
När Andersson försöker hitta orsaker bakom den senaste tidens nedgång i fastighetsaktier menar han att den stora anledningen är en allmän ränteoro.
"Vi har haft en oro på marknaden vilket gjort att långräntor stigit något, men denna uppgång har nu kommit av sig och efter låga inflationssiffror finns snarare förväntningar i marknaden på att den svenska riksbanken sänker styrräntan framöver, än vice versa. Jag tror kombinationen av kortsiktigt stigande räntor och vinsthemtagningar i marknaden är förklaringen till de prisfall vi sett under de senaste dagarna", säger Andersson.
Förvaltaren menar att det finns lite som talar för en långsiktigt nedgång i svenska fastighetsaktier och att det måste till betydligt högre räntor för att man på allvar ska behöva känna sig orolig. Utsikterna för stigande räntor är fortfarande små, givet den låga globala tillväxten och låga inflationstrycket.
"De tre faktorer som primärt styr utvecklingen av fastighetspriser; BNP, sysselsättning och ränteläge, är samtliga gynnsamma för svenska fastigheter idag. En uppgång i räntor är naturligtvis negativt men för att jag på allvar ska känna mig orolig så måste räntorna komma upp betydligt. Då pratar jag inte 17 punkter (senaste uppstället för en svensk tioåring) utan snarare 100 punkter eller mer. I ett sådant läge skulle jag börja dra öronen åt mig, åtminstone kortsiktigt."
Anderssons vy är dock inte att vi står inför en sådan ränteuppgång, därför menar han att det finns anledning att ha en fortsatt positiv syn på svenska fastighetsbolag.
"Vi ser framför oss att räntor kommer förbli låga länge. En eventuell räntehöjning i USA kan naturligtvis få spridningseffekter men vi ser inte att det kommer påverka ränteläget i Sverige nämnvärt. Dessutom får den troliga höjningen i USA ses som inprisad i marknaden redan."
I den portfölj som Andersson förvaltar har inte gjorts några stora justeringar givet den senaste tidens utveckling.
"Vi har inte gjort några stora förändringar. De innehav vi har känner vi oss komfortabla med och det faktum att vi har valt att ha cirka 15 procent av exponeringen i innehav som ligger utanför traditionella svenska fastighetsinnehav har gynnat oss något under fallet. Exempelvis har norska fastighetsaktier inte påverkats i lika hög utsträckning som här hemma, därutöver har byggbolag som JM och Bonava inte heller drabbats lika mycket."